揭秘开发商的保命大招:工抵房

发表时间:2023-12-30 08:22:45 来源:节能开发案例

  近半年来,楼市行情依然没有变好。据统计,2022年1-5月全国典型房企业绩同比下降近7成。

  工抵房往往出现在行业不景气的时候,当开发商没有资金支付给合作单位的时候,大部分会选择以房抵扣工程款。

  1992年他承包当时三和地产开发的一个楼盘——碧桂园项目建设工程,在1993年一轮力度空前的宏观调控后,银行被勒令与自办房地产企业脱钩,广东发展银行无法再给碧桂园项目贷款,投资逾亿的项目面临危局,烈日炎炎下工程停滞。

  这时,作为乙方的北滘建筑工程公司向开发商三和公司要求归还垫付的工程费。那情况跟30年后,2022年的供应商向开发商举旗讨薪一样。

  三和拿不出来,就采用变通方式,让杨国强销售已盖好的别墅,以销售款核销工程费。杨国强就这样由造房者变成了卖房者。

  这个楼盘在顺德,叫做顺德碧桂园,是现在碧桂园集团的第一个项目。它是杨国强的工抵房,从乙方变成了甲方。

  顺德碧桂园,从1300亩逐步扩大面积。杨国强以此为基,耕耘数载,慢慢向附近拓展,建立了碧桂园品牌。

  当时请了王志纲工作室来做战略策略,比如引入学校,教育带来了营销的新生机。

  比如建造撒野公园,让孩子回归自然。王志纲后来写了本书《大盘时代》,里面提到了碧桂园的一系列做法。

  之后,碧桂园陆续扩张,先是佛山,后是番禺,再到增城、花都、江门,再到广东各地及全国。2007年在香港证券交易所上市,市值1189亿港币。

  到如今,工抵房起家的碧桂园慢慢的变成了宇宙级房企,当之无愧的中国第一。即使在当前行业低潮下,碧桂园依然稳健。

  说不定,供应商中,就会出现新一家黑马房企。说不定,房企做好工抵房,而获得生存的新转机。

  受市场外因和政策因素,地产行业整体都不景气,尤其是在房产三条杠的高压政策下,开发商融资变得很困难,再加上销售业绩不好,回款难导致现金流压力大,所以工程款的支付进度比较慢。

  无论是开发商“最后的倔强”还是“无奈之举”,“以房抵债”的工抵形式慢慢的变成为典型且普遍的问题。

  工程款抵房,简称工抵房,一般是房地产开发商用于给实施工程单位等乙方单位抵付工程款的房子。

  前几年出现的比较少,而且大部分是在楼盘清盘甚至交房的情况才会出现。近期,随着暴雷的企业慢慢的变多,工抵房逐渐成井喷式趋势。

  大致分为四大类:【工程项目施工类】、【建筑材料类】、【营销采购类】、【规划设计类】各类细项以下逐步列出。

  工程施工类是对项目起关键作用的供应商,包含了基础工程、主体及二次结构、机电安装工程、装修工程、智能建筑、节能建筑等。

  建筑材料与施工相辅相成,是后者的必需品,主要包含建筑的涂料、保温材料、隔热材料、隔墙材料、吊顶材料、建筑胶等。

  营销采购类用于辅助后期销售的道具,最重要的包含品牌运营、媒体广告、渠道分销、活动包装、销售代理、其他综合等。

  规划设计是后起之秀,近几年来开发商对其把关越来越严格,最重要的包含园林景观、门窗幕墙、软装壁纸等。

  拿到工抵房后,合作方能自己寻找客户,参考市场行情报价售出,可借用开发商的正规平成相关的手续,实现回款。

  随着工抵房井喷式增长,网络上对其讨伐的声音慢慢的变多,有“营销套路”也有“营销陷阱”,轻则上当受骗,重则血本无归。

  实则不然,多数的陷阱都是流程的不完善、协议的不正规。在行业不景气的情况下,各大房企为冲抵工程款项,工抵房比比皆是,这本正常。

  过程中,只要各类时点、风险防范等问题重点考虑,从源头开始就采取多方参与,介时就可避免不必要的诉讼。

  工抵房,不是把开发商的房子白菜价抵给供应商。如果那样,开发商扛不住啊,资不抵债。

  笔者做了四大锦囊,保证工抵房的平安。他们分别是价格标准、付款标准、抵房确认标准、更名及退房标准。

  标准2:正常房源“工抵房”价格不能低于所在开发商的集团底价,不能突破内部净利润要求的最低价,并参照市场行情报价;

  标准3:如果有特价房源,“工抵房”价格需在已申请通过的特价房政策房价上浮至少3%执行,并参照市场价格;

  标准5:如果项目申请工抵房,需取得所在区域以及集团的审核,并明确此工抵房与所在项目执行的价格关系,同时也需考虑与市场价格的关系。

  标准1:项目“工抵房”需执行全款工抵,100%房款交纳,不可按正常销售的商品房一样执行贷款购房;

  标准3:同项目、同区域作为工抵的首选,跨项目、跨区域执行工抵需特殊上报,一事一议。

  标准4:工抵房需单独报流程审批,同时签署会议纪要、工抵协议、价格确认单等。

  更名是指已经“工抵”的房源,接受“工抵”单位自行寻找客户,开发商配合退认购及签约按揭相关服务的行为。

  标准1:一般开发商会严禁“工抵”单位私下联系销售进行二次销售,特殊情况可提前签定协议。

  标准2:禁止销售借助“工抵”房源,私自倒卖赚取利益,案场正常的情况会明令禁止破坏正常销售的行为。

  以上一切均应写在“以房抵款双方协议”(公对公)或“以房抵款三方协议”(公对私)中,协议、收据、发票都不能少。

  以上所说的“工抵房”,均为真实“抵房”,不是任何过桥和融资性质的“工抵”,也不是开发商通过打“工抵房”“员工房”“清退房”的促销手段。

  房企要想取得“以房抵款,缓冲资金”的功效,就得从根本上保证工抵房的真身是肉身,真正的工抵,真正的房源,而不是投机取巧,愚弄大众,糊弄供应商。


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